PRATICHE EDILIZIE MILANO - leggi e regolamenti
PRATICHE EDILIZIE - RISTRUTTURAZIONI MILANO ING. MADEO -
RECUPERO SOTTOTETTO AI FINI ABITATIVI A MILANO, COMO, MONZA, LECCO, LODI, PAVIA, BERGAMO, VARESE, BRESCIA E PROVINCE, PROGETTAZIONE PRATICHE DI AUTORIZZAZIONE , PREVENTIVI E COSTI DI REALIZZAZIONE A MILANO E LOMBARDIA, PRATICHE EDILIZIE, PRATICHE CATSTALI.
 
Recupero Sottotetto a Milano e Lombardia
 
Lo Studio Progettazione Ing. Madeo si occupa anche di progettazione e pratiche amministrative per la realizzazione del recupero sottotetto ai fini abitativi a Milano, Monza, Varese, Bergamo, Lecco, Lodi, Como, Pavia, Brescia  e province, studio di fattibilita' preventivo dei costi di realizzazione del recupero sottotetto.
 
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Introduzione
Prima di entrare nello specifico della trattazione di questo tipo di interventi è necessario ricordare che rientrano nella categoria degli interventi edilizi maggiori e quindi necessitano di una pratica edilizia a firma di un tecnico abilitato: permesso di costruire o dia onerosa.
 
 
Normativa di riferimento
Legge Regionale 15 del 1996 (L.R. 15/1996)
Legge Regionale 22 del 1999 (L.R. 22/1999)
Legge Regionale 18 del 2001 (L.R. 18/2001)
Legge Regionale 20 del 2005 (L.R. 20/2005) (v. 12/2005)
Legge Regionale 6 del 2006 (L.R. 6/2006) (v. 12/2005)
Legge Regionale 12 del 2006 (L.R. 12/2006) (v. 12/2005)
Legge Regionale 5 del 2007 (L.R. 5/2007) (v. 12/2005)
Legge Regionale 24 del 2007 (L.R. 24/2007) (v. 12/2005)
Legge Regionale 4 del 2008 (L.R. 4/2008) (v. 12/2005)
Sentenza della Corte Costituzionale (129/2006) (v. 12/2005)
Circolare Comune di Milano 0023 n°06 del 2002 (abrogata)
 
 
 
I requisiti per l'abitabilità di un sottotetto
La L.R. 12/05 della Lombardia definisce sottotetti "i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura". I sottotetti dunque si trovano ovviamente sopra l'ultimo piano di un edificio e quindi sotto il suo tetto e devono risultare completamente coperti, oltre che costruiti anche se non rivestiti. Non sono invece da considerare sottotetti gli spazi costituiti da intercapedini, cioè sottostanti il tetto con altezza massima (cioè la distanza verticale massima tra piano del pavimento e intradosso della copertura) inferiore ai 180 cm

Quasi tutti i regolamenti prevedono che si possano recuperare solo i sottotetti già esistenti alla data di entrata in vigore delle norme stesse e quelli esistenti alla data delle applicazioni di queste leggi. Alcuni comuni, come Milano, permettono il recupero anche di sottotetti realizzati in seguito all'entrata in vigore della legge, purché siano trascorsi almeno cinque anni dalla concessione di agibilità dell'edificio in questione

Nella maggior parte dei casi le norme escludono la possibilità di sopraelevare gli edifici per raggiungere l'altezza di abitabilità. Liguria e Lombardia invece permettono di cambiare la sagoma del fabbricato, modificando le altezze di colmo e gronda, ma l'altezza complessiva dell'edificio non può comunque superare l'altezza massima indicata dalle norme urbanistiche locali previste per quell'area specifica ed inoltre la pendenza delle coperture deve essere sempre mantenuta tra il 30% e i 50%. Inoltre i condomini di cui è pertinenza il sottotetto sono tenuti a pagare un'indennità agli altri condomini, in base al valore di mercato dell'area in cui sorge l'edificio
L'edificio in cui deve essere recuperato il sottotetto deve essere destinato in parte o interamente a residenza ed essere ovviamente stato realizzato secondo i termini di legge: non deve risultare quindi abusivo.
 
Disciplina generale degli interventi
L'intervento di recupero abitativo dei sottotetti esistenti è equiparato per legge alla ristrutturazione edilizia e può avvenire in deroga agli strumenti della pianificazione comunale vigenti e adottati. Occorre rispettare, in ogni caso, quanto previsto dai predetti strumenti per quanto riguarda l'obbligo degli spazi a parcheggio, se l'intervento di recupero è finalizzato a realizzare nuove unità immobiliari. Il reperimento dei parcheggi per le nuove unità immobiliari deve rispettare la normativa comunale, garantendo comunque il minimo previsto dalla disciplina regionale (1 mq ogni 10 mc, fino ad un massimo di 25 mq per ogni unità immobiliare) in materia di recupero dei sottotetti esistenti.

Qualora non vi siano sufficienti spazi a parcheggio si deve versare in alternativa al Comune una somma pari al costo base di costruzione del posto auto stesso; una fattispecie dalla quale si è esentati nelle ipotesi previste dalla stessa disciplina regionale (interventi realizzati in immobili destinati ad edilizia residenziale pubblica di proprietà comunale, di consorzi di comuni o enti pubblici preposti alla realizzazione di tale tipologia di alloggi).
Per gli interventi di recupero dei sottotetti si deve versare uncontributo di costruzione, calcolato in base alle tariffe comunali per le nuove costruzioni, sul quale i Comuni hanno facoltà di applicare una maggiorazione del 20%. I progetti di recupero dei sottotetti esistenti devono essere sottoposti a esame di impatto paesistico come previsto dal Piano Territoriale Paesistico Regionale.

La destinazione d'uso dei sottotetti (anche quelli recuperati ai sensi della L.R. 15/96) non può essere cambiata nei 10 anni successivi al conseguimento dell'agibilità. I Comuni potranno individuare zone del proprio territorio o singoli edifici in cui non sarà possibile applicare le deroghe previste dai piani urbanistici vigenti. I nuovi Piani di Governo del Territorio (PGT) disciplineranno in via definitiva le modalità di recupero abitativo dei sottotetti.
 
Oggetto
Legge Regionale 15/96 La legge regionale n. 15 definisce sottotetti "i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici destinati in tutto o in parte a residenza", promuovendone il recupero ai fini abitativi "con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo territorio e di favorire la messa in opera di interventi tecnologici per contenere i consumi energetici"
(art. 1), e con l'avvertenza che gli interventi non possono modificare le altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde".
E' la legge che avvia il recupero ad uso abitativo dei sottotetti, purché esistenti, anche al fine di favorire minori consumi energetici (ad es. con coibentazioni): all'abitazione va assicurata un'altezza media di 2,40 metri, senza però alterare la sagoma del tetto, ed è ammessa l'apertura di lucernari, abbaini o terrazzi, solo per garantire i requisiti minimi di arieggiamento e insolazione dei locali (i cosiddetti rapporti "aeroilluminanti", calcolati tra la superficie delle finestre e quella delle stanze). L'intervento, soggetto a formale concessione edilizia, è accordabile in deroga ai parametri urbanistici ed edilizi del Piano Regolatore e, benché definito di "ristrutturazione edilizia", richiede il versamento al Comune di oneri di urbanizzazione (il contributo per le spese pubbliche di dotazione e allacciamento ai servizi fognari, ecc.), pari a quelli previsti per le nuove costruzioni.
 
Legge Regionale 22/99
Modifica la precedente 15/96: sostituisce la D.I.A. alla concessione edilizia. Ammette inoltre la modifica delle altezze di colmo e della pendenza delle falde "sino a 2,40 metri e unicamente nei limiti di altezza massima definiti dal Piano Regolatore" così azzerando ogni soglia di innalzamento nelle città come Milano, il cui Piano non prescriva limiti massimi di altezza.
 
Legge Regionale 18/01
Completa la liberalizzazione innescata dalla legge 22/99, consentendo il "recupero" dei sottotetti anche in edifici nuovi, e sino a un massimo di un piano oltre il limite definito dal Piano Regolatore. Ha creato numerosi contenziosi tra Regione e Comuni perché viola il loro diritto di pianificare lo sviluppo del territorio.
 
Legge Regionale 12/05
In base alla legge regionale 12/2005, non è più possibile recuperare sottotetti che presentano caratteristiche in deroga ai limiti volumetrici previsti dagli strumenti urbanistici.
Sempre la legge regionale 12/2005 precisa che il recupero abitativo dei sottotetti è consentito purché sia assicurata per ogni singola unità immobiliare l'altezza media ponderale di metri 2,40, ulteriormente ridotta a metri 2,10 per i comuni posti a quote superiori a seicento metri di altitudine sul livello del mare, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi metri 1,50 per la superficie relativa. Gli interventi di recupero possono essere intrapresi a seguito di presentazione della Dia e dopo che siano trascorsi 30 giorni durante i quali il comune può opporsi all'inizio dei lavori.Piano Paesistico della Regione Lombardia Prevede che qualsiasi progetto modifichi l'aspetto esteriore di luoghi o edifici, sia accompagnato da una valutazione del progettista sugli effetti che l'opera, per dimensione, qualità architettonica e funzionale, determina sui caratteri formali, storici ma anche simbolici del paesaggio; alla sensibilità dell'area e all'incidenza del progetto va assegnato un valore compreso tra 1 e 5, il cui prodotto esprime l'impatto paesistico: per impatti inferiori alla "soglia di rilevanza" (5 punti), il progetto è ritenuto accettabile, oltre passa alla Commissione Edilizia integrata che può respingerlo o richiederne modifiche. Se supera anche la "soglia di tolleranza" (15 punti), non può essere approvato senza modifiche, ma può essere convocata un'assemblea pubblica con le associazioni ambientaliste e le istituzioni competenti che ne stabilisca l'ammissibilità.
 
 
Circolare 6/2003 per l'applicazione del Piano Paesistico al recupero dei sottotetti di Milano
 
Vige dal 3 novembre 2003 per tutti i progetti di recupero di sottotetti: richiede ai progettisti una valutazione dell'impatto paesistico, la cui correttezza e' verificata da un tecnico comunale e , qualora superi la soglia di rilevanza, inviata alla Commissione Edilizia integrata.
 
 
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