PRATICHE EDILIZIE MILANO - Conformita' Catastale
PRATICHE EDILIZIE - RISTRUTTURAZIONI MILANO ING. MADEO -
REGOLARIZZAZIONE CATASTALE, REGOLARIZZAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA, AGGIORNAMENTO PLANIMETRIA CATASTALE, VARIZIONE CATASTALE, CIAL IN SANATORIA, PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA, DIA IN SANATORIA, DICHIARAZIONE DI CONFORMITA' CATASTALE, RISANAMENTO EDILIZIO E CATASTALE.
CONFORMITA' CATASTALE E CONFORMITA' URBANISTICA
 
CONFORMITA' CATASTALE
 
Regolarizzare casa con planimetria catastale non conforme
prima del rogito (costo del servizio a partire da € 220,00- RICHIEDI)
Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità è stata introdotta dal 1 Luglio 2010 con importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati negli annipassati senza richiedere la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamentodi tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni).
In questi casi la soluzione è procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (all’ufficio del territorio,catasto).
In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell' AdE) è possibile evitare la variazione.
 
Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico
Conformità catastale
Dichiarazione
Il tecnico dichiara la conformità tra lo stato di fatto e i dati del Catasto
Tempi: 2 giorni
Costo medio: €130 RICHIEDI IL SERVIZIO
 
Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligodi verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto.
La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.E' consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità.
 
Se pensi di avere questa problematica, sia come compratore che come venditore, puoi contattarci per consigli e informazioni.
Scopri il nostro servizio di variazione catastale  e  conformità catastale
VEDI LA SEZIONE  COSTI E TARIFFE 
 
 
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Rogito, situazione catastale ed amministrativa
Variazione catastale online in tutta Italia
Pratica catasto la variazione catastale è una procedura che permette di modificare dei dati catastali
Tempi: 3 giorni
Costo medio: € 220  RICHIEDI IL SERVIZIO
 
Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore oltre alla situazione ipotecaria va valutato lo stato urbanistico e catastale:
1) Urbanistico-amministrativo: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultima autorizzazione presentata e protocollata dal comune,nel caso contrario gli interventi sono stati realizzati “abusivamente” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi (TU DPR 380/01). Ad esempio la tipica ristrutturazione di un appartamento che comporta la modifica delle stanze interne e/o l’aggiunta di bagni va autorizzata con una CIAL, prima del 2010 c’era bisogno della DIA e antecedentemente di altri strumenti. Chi avesse realizzato questi interventi senza le autorizzazioni, oggi vende un unità immobiliare “non conforme” e non sempre è facile ottenere una sanatoria.Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuatointerventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
2) Catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-amministrativo l’immobile sia
regolare ma che lo stato di fatto non è coincidente con la planimetria catastale.
La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione”presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come "esatta rappresentazione grafica", "diversa distribuzione interna" o altre "causali". E' fondamentale sapere che il disegno catastale "non è probatorio", cioè quello che viene rappresentato nella planimetria non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione , permesso di costruire, DIA, Cial, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.
 
Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.
 
Come regolarizzare lo stato di fatto?
1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da affettuare è quella di affidare ad un tecnico abilitato la procedura di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia del territorio (catasto). In alcuni giorni la documentazione è pronta per il rogito.
2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori. In particolare bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione,licenza edilizia, etc).
 
 
PER SAPERE I COSTI PER REGOLARIZZARE LA PLANIMETRIA CATASTALE VAI ALLA SEZIONE COSTI E TARIFFE 
 
CONFORMITA' URBANISTICA ED EDILIZIA di un immobile
Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositatoal comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito non sono del notaio ma del venditore, per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.
 
COSTI DI SANATORIA A PARTIRE DA € 450,00
Tempi: 4 giorni  - RICHIEDI IL SERVIZIO
 
 
 
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Regolarità urbanistica
Ogni immobile, per essere realizzato, deve essere autorizzato da un procedimento
dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il TUE (Testo Unico dell'Edilizia DPR 380/01).
La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato difatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).
I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:
Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio
 
Come si verifica la conformità
Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L'edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune.
In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.
 
 
Quando è necessaria?
Per una compravendita: è consigliabile verificare la regolarità prima dell'offerta di acquistoperchè se l'immobile ha dei vizi può essere venduto e l'acquirente ne diventerà responsabile
.In caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
Per richiedere un mutuo.
 
Principali cause di non regolarità
Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della conformità:
Edificio abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo. (l'immobile è stato realizzato
senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso.
Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIAL per
lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria. Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizioni di tramezzi, unione del soggiorno con la cucina
Modifiche esterne e aumento di volumetria: è possibile sanare con una DIA o Permesso
 
Differenza tra regolarità urbanistica e catastale
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale. Non è "probatorio" e non dimostra alcunchè rispetto alla regolarità edilizia dell'immobile. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati.
Regolarità Urbanistica:è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione dell'immobile. Questaè la regolarità "più importante" che va verificata in sede di rogito o prima di interventi di"ristrutturazione".Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune.
 
PER SAPERE I COSTI PER REGOLARIZZARE IL TUO IMMOBILE  VAI ALLA SEZIONE COSTI E TARIFFE
 
Rogito e conformità urbanistica
Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi:
Nell'atto bisogna dichiarare con quale titolo abilitativo è stato realizzato l'immobile menzionando la licenza, concessione o il permesso di costruire.
Tuttavia se l'immobile è stato realizzato prima del 1 Settembre 1967, è possibile tralasciare
la menzione del titolo. Questa semplificazione è permessa proprio per quegli edifici storici 
i cui progetti potrebbero essere difficilmente rintracciabili negli archivi comunali. 
In caso di modifiche importanti dell'immobile (ricadenti nella cosiddetta "ristrutturazione
pesante" Art. 23 comma 3 del DPR 380/01) va indicato nel rogito il titolo autorizzativo
concui sono stati permessi. Ad esempio in caso di lavori che hanno comportato la demolizione ericostruzione, aumento di volume o sagoma, aumento delle unità
con cui sono stati permessi. Ad esempio lavori che anno comportato la demolizioni e ricostruzione, aumento di volume o sagome, aumento delle unita' immobiliari.
In caso di interventi abusivi sanati in passato con un condono edilizio va menzionata nel
rogito la concessione in sanatoria.
In caso di minime modifiche dell'immobile non andrà obbligatoriamente menzionato
(anche se è auspicabile farlo) nel rogito quale autorizzazione o comunicazione (DIA, CIAL,
ecc.) è stata utilizzata per fare i lavori.
 
Ma attenzione, è possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica.
 
Infatti se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita.
 
Per informazioni e preventivi contattaci
 
STUDIO PROGETTAZIONE ING. MADEO
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Eseguiamo pratiche edilizie per autorizzazioni comunali (CIAL, SCIA, PERMESSO DI COSTRUIRE, DIA, SANATORIA), pratiche catastali (Variazione catastale, regolarizzazione planimetria catastale, accatastamento, voltura catastale) Progettazione, preventivi dei costi per Recupero sottotetto, ristrutturazioni appartamenti, uffici, negozi e ville, computi metrici e capitolati, coordinamento della sicurezza nei seguenti comuni:
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